冬季来临前购房指南：如何确保家中温暖、供水和供电

在2026/27年秋冬季节来临之际，购房者在选择新房时越来越关注的不仅是公寓本身的特性，还有整栋楼在可能出现的电力中断情况下的正常运作能力。除了地理位置、面积和每平方米价格外，供暖、供水、泵、升降机、照明、锅炉房的运作以及停车场的可达性等因素也成为了重要的评估标准。

GAZDA建筑公司的商业总监玛丽安娜·比古涅茨（Marianna Bigunets）对此表示。

她指出，优先级的变化发生在房地产市场不稳定的背景下。她引用了乌克兰国家银行2026年6月的《金融稳定报告》中的数据，指出在2025年第四季度，房地产交易数量达到了全面战争以来的最高点。然而，到了2026年第一季度，市场活跃度明显下降。尽管如此，在过去的四个报告季度中，交易数量同比增长了11%。

乌克兰国家银行指出，影响需求的因素包括电力和供暖中断、安全风险以及以格里夫纳计价的房地产成本上涨。同时，所购公寓的平均面积为48平方米，而市场上提供的房源大多为65平方米以上。

玛丽安娜·比古涅茨认为，这些数据表明需求的变化，而不是需求的消失。购房者开始偏好更紧凑的公寓，但同时也更详细地检查建筑的技术特性及其应对可能能源中断的准备情况。

“在全面入侵之前，购房者在选择新房时往往只关注地理位置和每平方米的价格。现在，购房者试图了解在可能的停电情况下，如何在这栋楼里生活：是否有水、暖气、照明和其他生活保障系统。也就是说，他们不仅仅在评估公寓，而是在评估整个建筑。”

房屋的自主性成为首要考虑因素

区域安全仍然是选择住房的关键标准之一，但对购房者来说，这已经不够。在购房前，他们越来越多地检查建筑在长期停电情况下的运作能力。

玛丽安娜·比古涅茨表示，购房者应关注保温、供暖类型、备用电源和工程系统的运作。同时，能源自主性的概念可能意味着不同的保障水平。

在一栋楼中，备用电源可能仅支持应急照明，而在另一栋楼中，则可能支持泵、锅炉、供水系统、门禁控制和其中一个升降机的运作。

“购房者需要了解的不仅仅是发电机、逆变器或太阳能电池板的存在，还包括它们将供电的设备清单、系统的功率、其自主运作的持续时间以及维护的方式，”GAZDA建筑公司的商业总监表示。

专家建议特别关注保温性能。即使在新建楼房中，由于窗户和门框的缝隙和不密封的接缝，房间可能会损失30-40%的热量。因此，窗户的质量、结构的密封性和房屋的保温性能在备用电源的情况下也至关重要。

根据GAZDA的内部分析，在2026年，超过90%的潜在购房者提出了关于备用电源和停电期间房屋运作的问题。

“自主性不仅仅是‘是’或‘否’的回答。购房者应获得一份准确的系统清单，这些系统将在没有外部电力供应的情况下运作。房屋保持热量的能力也至关重要：备用电源有助于维持工程系统的运作，但正是能源效率决定了房屋降温的速度，”玛丽安娜·比古涅茨强调。

买家不仅关注每平方米的价格

另一个在初级市场上的趋势是关注购买和入住的总成本。买家越来越多地考虑的不仅仅是公寓的价格，还有未来的装修、家具、设备、文件办理、连接和住房维护的费用。

根据国家银行的总体结论，在2026年的六个月内，初级市场的报价价格主要上涨了5-10%。价格上涨的原因包括格里夫纳贬值和建筑成本增加。

根据GAZDA分析师的评估，到2026年底，基础装修的费用可能在每平方米9,000到14,000格里夫纳之间，中等装修的费用为每平方米15,000到19,000格里夫纳，而更昂贵的选项则在每平方米22,000到30,000格里夫纳之间。这些计算不包括家具和设备。

对于一套50平方米的公寓，装修的预估费用为：

• 450,000-700,000格里夫纳 -- 基础水平；
• 750,000-950,000格里夫纳 -- 中等水平；
• 1,100,000-1,500,000格里夫纳 -- 更昂贵的装修。

因此，两套相同面积且每平方米价格大致相同的公寓可能有不同的入住预算。

“每平方米的价格应仅视为起始数字。还需要加上将公寓恢复到适合居住状态的费用，并评估未来的运营风险。起初便宜的房产如果需要大量装修、额外的保温或个性化的备用电源解决方案，可能会变得更贵，”他解释道。

完成装修：更快入住，但不保证独立性

带装修的公寓可能对希望更快入住并提前了解整体预算的买家更具吸引力。同时，在购买之前，应该明确装修的具体内容：墙壁和地板的装修、室内门、卫生设备、照明、电气配件、厨房和家用电器。

专家指出，公寓的完工并不意味着房屋在停电情况下的自动工作能力。

“公寓的完工并不能替代对房屋本身的检查。即使是完全装修的住房也可能依赖于泵、锅炉、出入系统和公共电网的工作。完成的装修本身并没有价值，而是作为降低风险的工具。买家获得了更明确的预算，更快的入住和对材料和工作费用的较小依赖，尤其是在秋冬季节，”专家认为。

购买公寓前需要检查的事项

在寒冷季节来临之前，玛丽安娜·比古涅茨建议潜在买家根据多个标准评估新建筑。

1. 确定购买目的。 需要了解购买住房是为了长期居住、家庭搬迁、出租、投资还是作为备用选项。这将有助于确定所需的面积、公寓的准备程度和基础设施的要求。

2. 检查文件和准备情况。 需要检查土地、许可文件、资金筹集机制、实际建设进度、已投入使用的阶段以及开发商履行预先承诺的情况。

3. 了解真正的独立性水平。 买家应获得将由备用电源供电的系统的具体清单，以及了解其功率、独立工作时间和燃料或电池充电的保障方式。

4. 检查供暖、水和保温。 需要了解供暖类型、锅炉和泵的工作原理、热水的备用可能性，以及外立面、窗户和屋顶的特性。

5. 计算总预算。 购房的成本应包括装修、家具、家电、税费、文件办理、连接服务以及未来的维护费用。

6. 确认付款条件。 如果房价或剩余款项与外币挂钩，买家应了解汇率换算机制、汇率固定日期及汇率波动对最终金额的可能影响。

7. 评估未来流动性。 房屋对未来买家或租户的吸引力不仅受城市和地区的影响，还与房屋的完工情况、工程系统的质量、交通便利性、避难所和停车场的存在、社会基础设施以及全年舒适居住的可能性有关。

“对于那些在寒冷来临之前决定购买新房的市民，主要建议是比较整体居住模型，而不是单独的参数。公寓应满足家庭需求，经济上可承受，入住时间明确，而房屋则应在各种情况下提供基本服务。正是这种特征的综合性越来越重要。”玛丽安娜·贝古涅茨总结道。

提醒一下，截止到2026年1月至7月，纳税人向预算缴纳了84亿格里夫纳的非土地不动产税。这比去年同期增长了8.9%。