西班牙房地产市场已死，万岁比特币。

西班牙刚刚向欧洲的每位房产拥有者展示了，他们的资产规则可以通过法令重写。比特币是唯一一个无法发生这种情况的资产。

我在赫斯佩里德斯大学教授比特币硕士课程。我的研究领域专注于人们如何在几十年内积累财富，而不是几周。在西班牙，几代人以来，长期家庭财富的答案一直是土地和房产，直到现在。

上周，政府使这一途径几乎变得不可能。我写这篇文章并不是为了否定房地产。我写这篇文章是因为西班牙刚刚威胁到了普通家庭所拥有的为数不多的长期财富积累工具之一，他们需要另一个工具。

两个法令，一个信息

9月29日，西班牙政府批准了两项关于住房的紧急法令。这些法令在几天内生效，计划于10月2日星期五在国会举行听证会，但法令未能通过，尽管投票非常接近。

西班牙政府并没有将这些规则作为正常法律通过。9月29日，它批准了两项紧急法令（reales decretos-ley）。宪法将这一工具保留用于“特殊和紧急需要”的情况。法令立即生效，国会随后有三十天的时间来确认或废除它。政府将改革分为两部分，以便每一部分可以单独投票，而不是让一项有争议的措施拖累所有内容。

第一项法令限制了租金上涨，直到2027年底。已经超过官方参考价格指数设定的最高限额的租金将无法上涨。在其他情况下，双方可以同意更新，且在没有新协议的情况下，涨幅不得超过2%。根据国家统计局的数据，西班牙9月份的通货膨胀率为4.9%，因此，业主的实际收入将每年根据法律缩水。

第二项法令更进一步。在最低期限结束时，如果双方都没有提前通知，租约将强制续签，连续五年，若房东是法人则为七年。若房东在法律规定的理由之外终止合同，必须赔偿租户。赔偿金额在可能的情况下根据国家租金参考系统计算，且每年租户在该房屋居住的时间不得少于一个月的租金。实际上，业主失去了大部分收回自己财产或以当前价格重新出租的自由。

这些规则也适用于已经签署的合同，从下次续约日期开始（Provivienda 摘要）。这就是许多人认为这些法令违宪的原因。批评者认为，它们追溯性地重写了双方在不同规则下签署的私人协议，而宪法第9.3条禁止采取限制个人权利的措施。

国会从未解决这个问题。10月2日，它以178票对172票否决了第一项法令，以184票对166票否决了第二项法令。桑切斯随后宣布将于11月29日举行大选。

周二，内阁再次批准了这两项法令，仅引入了技术性修改，并将其提交给国会常务委员会，在那里不需要Junts的投票。这个机构在国会解散后取代全体会议。桑切斯表示，第二项法令关于自动续约的内容只有在该机构确认后才会生效，而不是在《官方公报》上发布后生效。某报纸咨询的法学家认为这一举动是法律的边缘滥用。

投资者可以接受严格的规则。他们无法评估的是，在他们承诺后规则发生变化。这一点是每位欧洲房产拥有者都应该仔细阅读的。

市场在数小时内做出了回应

业主们并没有等待投票。西班牙一档电视节目报道，大约2900个租赁房源在大约四小时内从房地产门户网站撤回（EDATV）。在马德里，房源在不到24小时内 reportedly 下降了约20%，从11815个降至9398个（LaBandera）。这些是初步的、未经审计的统计数据。方向依然明确。

None of this is new. We have run this experiment many times, and it keeps giving the same result.

• 柏林，2020年： 该市将租金冻结了五年。当时的研究发现，受管制的公寓供应大约减少了一半，而不受管制的租金则上涨。宪法法院在2021年裁定该法律无效。
• 旧金山，1994年： 斯坦福大学的Diamond、McQuade和Qian的研究发现，扩大租金管制帮助现有租户留住，但房东将受管制的供应减少了约15%，而全市租金上涨了约5%。
• 加泰罗尼亚，2024年： 在压力区域的租金上限减缓了价格增长，但巴塞罗那的租赁房源减少了22.2%，而马德里的房源则增加了3.9%（Fedea，通过idealista）。
• 西班牙本身，1946年至1985年： 强制的近永久性租约延长使旧租金冻结了数十年。业主停止维护建筑，市中心衰败，直到1985年的Boyer法令结束了这一制度。

新的自动续租法令在其逻辑上是对旧西班牙模式的回归。

真正的问题不是房东

西班牙并没有房东问题。它面临的是住房短缺。到2025年，约有240,000个新家庭形成，而仅完成了约92,000个住房。西班牙银行将2021年至2025年的累计赤字估计为约750,000个住房（Cantabria Económica）。

同一报告指出了障碍：可建造土地稀缺、城市发展缓慢和规划僵化。我的同事Daniel Fernández Méndez等经济学家认为，限制性的土地规则和日益严格的建筑标准使得建筑在今天的价格下变得无利可图（Hespérides）。

因此，国家限制了可以建造的东西，然后限制了从现有房产中可以获得的收益。供应从两个方面缩减。

付出代价的人不是已经拥有房产的业主。他们有选择：可以出售、等待或让公寓空置，而不是冒着租户永不离开的风险。租户则要付出代价。可供选择的公寓减少，剩余公寓的租金将上涨，更多人将陷入没有合同和保护的非正式安排，处于灰色经济的边缘。

购买也不是出路。西班牙人无法负担购买的原因与无法负担租金相同：住房太少，而这些法令并没有改变这一点。一些房东将被迫出售，但这几乎不会影响价格。销售的调整速度远远慢于租金。抵押贷款高于公寓售价的业主根本无法出售。许多人将选择等待，希望政府能改变，留下他们的公寓空置。结果是，更多人将无法租赁或购买。租户受损，小投资者受损，住房短缺的情况依旧如故。

无法被法令重写的资产

房地产中最大的风险不是市场。是围绕你的资产的规则可以随时被政府改变，而你无法将资产移动到其他地方。一栋建筑永远位于一个管辖区内。

比特币在这些方面则完全相反。

• 固定规则： 供应上限为2100万，这一规则在过去十七年中没有改变。可以说，所有比特币基础设施的建立正是为了避免这种情况的发生。没有部长可以限制其收益、冻结它或延长他人对它的索赔。
• 真实所有权： 存放在你自己的钱包中，没有租户可以停止支付，没有侵占者可以搬入，也没有法院需要批准其出售。
• 可携带性： 它不局限于任何一个国家。如果你居住的地方的规则变得敌对，你的储蓄不必留在那里。
• 对小储户开放： 购买房地产需要押金、抵押贷款、公证人和多年的承诺。比特币可以以几欧元的价格定期购买，任何人都可以参与。

对于大多数西班牙家庭来说，房地产几乎是他们所有的财富。本周显示了这笔财富有多大程度上依赖于政治。

长期来看，既有回报也有代价。在2017年峰值之后购买比特币的投资者，在一年内几乎损失了四分之三的价值，但随后其增值速度超过了西班牙的房地产市场。

过去的表现并不能预测未来的回报。比特币波动性极高，其价值可能会急剧下跌。房地产线仅显示价格变化，不包括租金收入、税费、维护和购买成本。这不是投资建议。

比特币万岁

家庭总是需要居住的地方，因此他们会继续购买或租赁房屋。改变的是第二套房产，作为投资的房地产。对于小投资者来说，风险现在超过了回报，这消除了普通西班牙人一生中积累财富的少数几种方式之一。

如果比特币被视为长期持有的资产，而不是彩票，它可以填补这一空白。其价格波动性大，短期内可能会急剧下跌。持有比特币的人应该以年为单位思考，定期购买，而不是试图把握市场时机，永远不要投入明年需要用到的钱。

房地产给你一个可以重新书写规则的资产。比特币则给你价格波动，但规则保持不变。在这一周之后，更多的西班牙人将会问，他们更愿意承受哪种风险来管理自己的储蓄。

无论国会如何决定，西班牙的房产拥有者已经意识到，他们的合同在签署后可以被更改。这个教训不会被投票抹去。西班牙所熟知的租赁市场已经消失。比特币万岁。